Immobilien kaufen – höchste Vorsicht ist angesagt.

Bausubstanz, Eigentumsverhältnisse, Bewohnbarkeits-Bestätigung und mehr.

Eine Immobilie sinnvoll zu erwerben, ist auf der gesamten Welt eine komplexe Sache. Was sinnvoll, gut und schlecht ist, hängt natürlich davon ab, was mit der Immobilie geschehen soll. Eigennutzung, Wertanlage, Spekulationsobjekt, eine Immobilie kann viel sein. Eine emotionale Sache, genau an diesem Strand leben zu wollen oder auch ganz kühl eine Sache des Rechenstiftes. Der Blick  in die Zukunft ein wichtiger, wie wird sich die Infrastruktur entwickeln, die Demographie etc. Das ist auf der Ganzen Welt und an jedem Ort das Gleiche.

Speziell wird es in jedem Land im rechtlichen Umfeld, in Sachen Steuern, vererben, Eigentumsübergang, Publizitätsprinzip des Grundbuches, Kataster, Nutzungsbeschränkungen usw. Und da wird es in Spanien für extranjeros ganz eigenartig, denn in Spanien ist wirklich alles komplett anders. Es beginnt schon mit dem Eigentumsübergang. Ist der in DACH (Deutschland – Österreich – Schweiz) sehr transparent, erfolgt also rechtlich mit dem Eintrag ins Grundbuch, Publizitätsprinzip, ist das in Spanien nicht der Fall. Das Grundbuch hat mehr dokumentarische als eigentumsstiftende Funktion. So kann der Eigentumsübergang schon vor der Eintragung im Grundbuch erfolgen. Mit fatalen Folgen natürlich. Geschickt angestellt kann eine Immobilie zweimal verkauft werden, denn auf das Grundbuch kann man sich nicht verlassen. Immobilien können also in einen Schwebezustand eintreten: Das Eigentum hat gewechselt, der Wechsel wurde noch nicht dokumentiert. In DACH nicht möglich. Natürlich ist es strafbar und gewerbsmässiger Betrug, der in Spanien saftig bestraft wird, aber gewerbsmässige Betrüger halten sich eben nicht an Gesetze und Gringos eine Immobilie zu verkaufen, in deren Besitz der Verkäufer nicht mehr steht oder nie stand, eine beliebte Sache, die oft vorkommt.

Wer meint, das wäre die einzige Methode einen Gringo so richtig reinzulegen, der irrt sich. Die Palette ist in Spanien extrem weit gefächert! Beliebt ist auch Immobilien vorzuführen und dann etwas ganz anderes zu verkaufen. Auch das geht ganz einfach in Spanien, denn Grundbuch und Katastralregister werden separat, von unterschiedlichen Behörden, auch örtlich getrennt geführt und stellen keine Einheit wie in DACH dar. Heisst, aus dem Grundbuch ist nicht ersichtlich, welche vom Geometer vermessene Parzelle zur Grundbuch Eintragung korrespondiert. Das muss anderen Ortes im Katastral-Register recherchiert werden, recht aufwändig, da Grundbuch-Nummer und Katatstral-Nummer nicht korrespondieren. Es kann also ein wunderschönes, sonniges Hanggrundstück mit Meeresblick besichtig werden, verkauft wird dem Gringo ein dunkles, wertloses Loch im hintersten Barranco. Auch Betrug, natürlich, sehr beliebt und oft kommt der Betrüger ungeschoren davon, denn er behauptet einfach steif und fest, er habe das dunkle Loch im Barranco präsentiert. Nun beweise man das Gegenteil, hat man sich doch so gut mit dem einst so netten Herren verstanden, der auch noch Deutsch konnte und hat blauäugig jede Dokumentation zur Beweissicherung unterlassen.

Aus dem grossen Repertoire des spanischen Immobilienbetrugs sei noch eine weitere Variante vorgestellt: Die Widmung. Gerade im spanischen Bauboom war es sehr beliebt ganze Stockwerke als Lagerräume auszuweisen. Das sparte Steuern. Trotzdem als Appartement ausgebaut und verkauft. Der stolze Besitzer begann sein neues Domizil bezugsfertig zu machen und sich um den Strom- und Wasseranschluss zu bemühen. Wie er meint, sich einfach von ENDESA einen Stromzähler anbringen zu lassen und einen ebensolchen für das Wasser von der CAAF. Da erstmalige Installation erfolgt die Bitte nach Vorlage der "Bewohnbarkeits-Bestätigung", also der behördlichen Prüfung und Genehmigung, dass das Objekt technisch wie steuerlich als Wohnraum genutzt werden darf. Keine "Bewohnbarkeits-Bestätigung", kein Strom und Wasser. Ein Hürdenlauf beginnt: Umwidmung des Objektes, so denn überhaupt möglich samt Steuernachzahlungen. Das kostet und kann dauern. Bis zu 7 Jahren, wenn der Bestandsschutz greift, so das Objekt nicht vorher von der Gemeidne abgerissen wurde und eine Rechnung für die Abrisskosten ins Haus flattert. Alles möglich und schon passiert!

Die Geschichte mit dem buchtechnischen Mehrwert einer Immobilie, der "plusvalía", ist ebenfalls ein oft aufkommendes Thema beim Immobilienkauf, das dem DACH Bürger gänzlich unbekannt ist. Wird eine neue Immobilie im Grundbuch angelegt, gibt der Eigentümer den Wert an, der so eingetragen wird. Eigenartig, ist aber so. Um die Steuern niedrig zu halten wird z.B. 100 tsd. angegeben, obwohl der Verkehrswert aktuell 200 tsd. betragen würde. Da die Immobilie negalneu, klafft nun ein Mehrwert von 100 tsd. Euro, ein "plusvalía", der aber nur buchtechnisch existiert, da die Immobilie diese Wertsteigerung nicht über den Anstieg der Marktpreise erlangt hat. Wird nun wie zumeist nach Fertigstellung die Immobilie verkauft, muss der Verkäufer die "buchtechnische Wertsteigerung" "schwarz" einkassieren, um diesen nur fiktiv generierten Mehrwert nicht versteuern zu müssen. Viele lassen sich darauf ein, was mehr als dumm ist, denn der schwarze Peter wird weiter gegeben und kann im Vermietungsfall gravierende Folgen haben.

Hat man sich auf ein solches Geschäft eingelassen, daraufhin die Immobilie vermietet und verliert die Lust an ihr, will sie verkaufen, bekommt man richtige Probleme. Die gleiche Masche unter Wert verkaufen und den Rest schwarz kassieren, damit kein "plusvalía" ausgewiesen werden muss, den man auf Grund der ursprünglich falschen Bewertung der Immobilie im Grundbuch auf ewig als Damoklesschwert mit sich schleppt, funktioniert nicht mehr. Der Grund ist einfach und überrascht viele: Der Grundsatz "Kauf bricht Miete" gilt in Spanien nicht! Jeder Mieter hat ein Vorkaufsrecht. Dieses muss dem Mieter mit definierter Frist vom Eigentümer mit eingeschriebenem Brief eingeräumt werden. Tut er das nicht, kann der Mieter den Verkauf rückabwickeln lassen. Soll das Objekt nun wieder für 100 tsd. offiziell verkauft werden, wieder 100 tsd. unter der Hand fliessen, hat man die Rechnung ohne den Mieter gemacht. Denn diesem muss das Objekt natürlich für den offiziellen Verkaufspreis angeboten werden und bei einem Marktwert von realen 200 tsd. wird er sich in der Sekunde drauf stürzen. D.h. dem Eigentümer bleibt nur noch übrig das Objekt auch offiziell für 200 tsd. zu verkaufen, ist nicht mehr zu erzielen, erleidet er einen massiven Wertverlust, da er nun die nur buchtechnisch entstandene 100 tsd. zu versteuern hat.

Als letztes sei noch der Volkssport "bauen ohne Baugenehmigung" genannt, der Ärger bereiten kann. Auch dies war in den guten alten Zeiten vor dem Platzen der Immobilienblase eine beliebte Sache. Niemand sah so genau hin, vor allem auf Fuerteventura nicht und so lang kein Nachbar gegen den Bauherrn ins Feld zog, geschah nichts. Nun auch das hat sich geändert und die Gemeinden, die in diesen Fällen zuständig sind, greifen immer öfter zum Bagger und reissen illegale Objekte ab. Lichtblick eine sehr interessante spanische Gesetzeslage, auf die jene, die wild bauen, setzen: Nach 7 Jahren besitzt ein illegal errichtetes Objekt Bestandsschutz und darf nicht mehr abgerissen werden. Wer 7 Jahre durchhält hat es geschafft es sei denn, die Immobilie wurde im Naturschutzgebiet errichtet. Dann greift kein Bestandsschutz, weshalb immer mehr Promivillen z.B. auch auf Mallorca Besuch von Abrissunternehmen bekommen und teilweise oder ganz abgerissen werden. Siehe das deutsche Tennis Ass Boris Becker.

Immobilienerwerb ist eine heikle Sache in Spanien. Wer auf eigene Faust los legt, wird mit grösster Sicherheit einwenig oder ziemlich reingelegt werden. Ausnahmslos jeder, keine Ausnahme! Dazu kommt, dass die Bausubstanz fast durchgehend katastrophal ist und ein DACH Handwerker nur den Kopf schütteln würde. Keine Isolierungen und Hinterlüftungen, das führt gerade am Meer zu Schimmel. Kein schwimmender Estrich, daher extrem hellhörig, Abwasserleitungen ohne Rücklaufklappen, was u.a. auch den Besuch von Kakerlaken erleichtert. Kein Ziegelbau stattdessen billiger Blasbetonstein, der in der salzigen und feuchten Luft zu nicht abstellbaren Ausblühungen an Wänden führt. Bodenplatten, die ohne Stahlarmierungen direkt auf den geschotterten Untergrund gegossen werden sind auch sehr beliebt. Die Liste liesse sich seitenweise weiter führen. Wer auf Fuerteventura eine Qualitätsimmobilie sein Eigentum nennen will hat nur eine Möglichkeit: Selber bauen und das mit Facharbeitern aus DACH, die auch den Beton noch selber mischen, damit sich nicht am Ende Sand vom Strand dort rein verirrt.

Immobilien kaufen, erwerben und vererben auf Fuerteventura.

Immobilienbesitz in Spanien als Deutscher oder Österreicher vererben.

Die Sache mit dem Vererben.

Ohne Firmenkonstruktion wird die Trauer auf jeden Fall gross.

Vielen Deutschen ist nicht bewusst, dass Deutschland für Erben ein Steuerparadies ist. Nirgends kann in Europa so günstig geerbt werden wie dort. Daher machen sich auch wenige Bundesbürger im Vorfeld steuerliche Gedanken über ihren Nachlass, wenn er nicht besonders grosse Dimensionen hat. Wer jedoch eine Immobilie in Spanien kauft und diese später einmal an Erben weiter geben möchte, sollte sich genaue Gedanken darüber machen. Es kann für den Erben so teuer werden, bis zu 80%, dass er das Erbe gar nicht antreten kann oder will. Dazu gibt es unzählige Kriterien, die den Steuersatz massiv beeinflussen. Im Fall einer Behinderung eines Erben sinkt je nach Umfang der Steuersatz drastisch. Zu allem Überdruss gibt es in Erbschaftssachen kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland.

Daher kann einem deutschen Erblasser einer Immobilie in Spanien nur zwei Ratschläge geben werden. Die Immobilie vor dem Ableben verkaufen und das Geld nach Deutschland transferieren, um es dort zu vererben. Eine "plusvalía" ist ggf. vorher zu versteuern. Die Höhe hängt von der Haltedauer ab und ob es sich um einen Hauptwohnsitz handelte. Die Zweite Variante sich rechtzeitig an eine spezialisierte Anwalts- und Steuerberater Kanzlei zu wenden und die Immobilie in eine eigens gegründete spanische "Sociedad de responsabilidad limitada", kurz srl, einzubringen. Wie das geht erklären Berater. Wer sich in das Thema einlesen will, findet auf der Buchseite einen Tipp.


Insider Tipp

Kein Immobilienkauf ohne solide Prüfung durch vertrauensvolle Profis.

Immobilienbetrug im Grossen und im Kleinen ist in Spanien etwas absolut gängiges. Viele Sachen werden auch von den Akteuren ohne das geringste Unrechtsbewusstsein "gedreht", weil man das eben so macht. Inoffizielle Geldflüsse u.ä. werden als völlig normal angesehen, nur sollte sich niemand auf dieses Spiel einlassen. Die Zeiten, wo nicht so genau hingesehen wurde, sind vorbei.

Es kann nur jedem geraten werden keine Immobilie ohne detaillierte Prüfung zu kaufen und die sollte auf mehreren Ebenen stattfinden: Rechtlich und technisch. Wird ein hochpreisiges Objekt erworben, ist es kein Luxus einen Bausachverständigen aus DACH zu engagieren, der das Objekt bautechnisch prüft. Das Geld ist gut angelegt. Rechtlich in Bezug auf Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit usw. sollte eine spezialisierte Anwaltskanzlei beauftragt werden. Hier sollte man den Ruf recherchieren und Wert darauf legen, dass die Kanzlei eine lange Geschichte hat. Denn auch Anwälte sind in Immobilien Betrügereien verstrickt. So wird ein direkter Nachfahre des Legend umrahmten Don Gustavo Winter, der Anwalt Juan Miguel Winter-Althaus, seit 2015 von der Staatsanwaltschaft Las Palmas mit Haftbefehl wegen Immobilienbetrügereien gesucht. Er wird beschuldigt sich rund 3 mio Euro bei einem Mietshaus am Playa de las Canteras abgezweigt zu haben.

Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich.Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich.Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich.Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich.Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich.