Immobilien kaufen auf Fuerteventura – Do it like a Pro.

Bausubstanz, Eigentumsverhältnisse, Bewohnbarkeits-Bestätigung und andere spanische Fussangeln.

Eine Immobilie zu erwerben, ist professionell gemacht eine komplexe Angelegenheit. Was sinnvoll, gut oder schlecht ist, hängt davon ab, was mit der Immobilie geschehen soll und natürlich von der finanziellen Situation des Investors. Eigennutzung, Wertanlage, Spekulationsobjekt, eine Immobilie kann viel sein. Es kann eine emotionale Sache sein, genau an diesem Strand leben zu wollen, oder auch ganz kühl eine Entscheidung des Rechenstiftes. Die Einschätzung der Zukunft, wie wird sich die Infrastruktur, Demographie, Bebauungspläne oder z.B. die politische Lage in Bezug auf Steuern und Eigentumsrechten entwickeln, ist zusammen mit der Bausubstanz ein wichtiger Indikator für die Wertentwicklung der Investition. Eine realistische Bewertung der Immobilie, kombiniert mit einem ebensolchen Blick in die Zukunft, unterscheidet den Profi vom Amateur.

Das spanische Grundbuch – kein Publizitätsprinzip.

Jedes Land hat in Bezug auf Immobilien ein anderes rechtlichen Umfeld in Sachen Steuern, vererben, Eigentumsübergang, Publizitätsprinzip des Grundbuches, Kataster, Nutzungsbeschränkungen, Hypotheken usw. Anzunehmen, in Spanien ist alles so wie daheim, ist ein fataler Fehler, den Arrogante machen. In España ist in Sachen Immobilien so ziemlich alles anders als in Österreich oder Deutschland. Es beginnt bereits mit dem Eigentumsübergang. Ist der in Deutschland und Österreich sehr transparent, erfolgt also rechtlich mit dem Eintrag ins Grundbuch, Publizitätsprinzip, ist das in Spanien nicht der Fall. Das Grundbuch hat dokumentarische Funktion aber keine eigentumsstiftende Wirkung. So kann der Eigentumsübergang schon vor der Eintragung im Grundbuch erfolgen, üblicherweise mit Übergabe der Schlüssel. Sehr ungewohnt für Mitteleuropäer und daher mit dem Potential diesen reinzulegen. Das Thema kein akademisches Konstrukt sondern praktiziert. Geschickt angestellt, kann eine Immobilie mehrmals verkauft werden, denn auf das Grundbuch ist in Sachen Eigentumsverhältnisse kein Verlass. Die Immobilie kann bereits verkauft worden sein, der Eigentumsübergang stattgefunden haben, im spanischen Grundbuch kann das noch nicht ersichtlich sein. In Deutschland und Österreich unmöglich, denn wer im Grundbuch vermerkt ist, ist der Eigentümer, keine Ausnahme und das macht Sinn.

Grundbuch und Kataster keine Einheit.

Gringos, die mit der Arroganz ausgestattet sind, "in Deutschland ist das aber so", bieten in Sachen Immobilien eine breite Spielwiese, so richtig abgezogen zu werden. Das Instrumentarium ist in Spanien breit. Grosser Beliebtheit erfreut sich beispielsweise eine Immobilie als Verkaufsobjekt vorzuführen, aber dann eine ganz andere zu verkaufen, beispielsweise nicht die am Sonnenhang, sondern jene im ewigen Schatten. Das geht in Spanien recht einfach, denn Grundbuch und Katastralregister werden separat, von unterschiedlichen Behörden, auch örtlich getrennt, geführt. Sie stellen keine Einheit wie in Deutschland und Österreich dar. Aus dem spanischen Grundbuch ist nicht ersichtlich, welche vom Geometer vermessene Parzelle zur Grundbuch Eintragung korrespondiert. Das muss anderen Ortes beim Katastralregister recherchiert werden. Um die Prüfung noch anspruchsvoller zu gestalten, korrespondieren Grundbuch-Nummer und Katatstral-Nummer nicht miteinander. Diese spanische Spezialität, kann bestens für einen handfesten Immobilienbetrug ausgenutzt werden, was auch vorkommt. Oft kommen die Betrüger ungeschoren davon, da sie unerschütterlich behaupten, das dunkle Loch im Barranco und nicht den Sonnenhang präsentiert zu haben. Das Gegenteil zu beweisen für den Käufer oft kaum möglich, denn alles wirkte so seriös, denn der Händler sprach Deutsch und war so ein netter Mensch. Den Verkaufsprozess akribisch dokumentieren, auch fotografisch, ist was faul, zieht sich der Makler bereits aus diesem Grund zurück.

Die Bewohnbarkeits-Bestätigung – auch in DACH bekannt.

Die Widmung einer Immobilie, nicht nur in Spanien ein wichtiges Thema. Im spanischen Bauboom war es sehr beliebt, ganze Stockwerke als Lagerräume auszuweisen. Das sparte Steuern. Trotzdem wurden sie als Appartements ausgebaut und verkauft. Neue Eigentümer begannen ihr neues Domizil bezugsfertig zu machen und sich um den Strom- und Wasseranschluss zu bemühen. Wer meint die Hürde sei und die ist nicht klein, sich von ENDESA einen Stromzähler anbringen zu lassen und einen ebensolchen für das Wasser von der CAAF, der irrt. Vor der Installation und der Versorgung mit Strom und Wasser, muss eine Bewohnbarkeits-Bestätigung, also die behördlichen Prüfung und Genehmigung, dass das Objekt technisch wie steuerlich als Wohnraum genutzt werden darf, vorgelegt werden. Österreichern und Schweizern ist das als Kollaudation bekannt. Wurde eine als Lagerraum gewidmete Immobilie als Appartement verkauft, beginnt für den Eigentümer ein Hürdenlauf: Umwidmung des Objektes, so das überhaupt möglich, mit folgender Steuernachzahlung. Wer es übrigens nach 7 Jahren mit dem Bestandsschutz geschafft hat (siehe unten), seine Immobilie ggf. legalisiert zu bekommen, vor dem Abriss zu retten, erhält aber immer noch weder Wasser noch Strom vom Versorger: Die Bewohnbarkeits-Bestätigung gibt es nämlich nicht. Da heisst es dann eine autarke Lösung schaffen. Die Objekte am Playa de la Concha in El Cotillo sind derartige Fälle.

Das Thema mit der plusvalía.

Die Geschichte mit dem buchtechnischen Mehrwert einer Immobilie, der plusvalía, ist ebenfalls ein oft aufkommendes Thema beim Immobilienkauf in Spanien, das dem DACH Bürger nicht geläufig ist. Wird eine neue Immobilie im Grundbuch angelegt, gibt der Eigentümer einfach einen Wert an, der so eingetragen wird. Erstaunlicher Weise prüfen die spanischen Behörden diesen Wert nicht weiter. Um die Steuern niedrig zu halten, wird z.B. 100 tsd. Euro für die Grundbucheintragung angegeben, obwohl der Verkehrswert aktuell z.B. 200 tsd. Euro betragen könnte. Ein Mehrwert von 100 tsd. Euro, ein plusvalía, der aber nur buchtechnisch existiert, entsteht so. Wird nun eine im Grundbuch unterbewertete Immobilie verkauft, muss die Differenz zum Marktwert schwarz kassiert werden, um den Steuervorteil auch zu realisieren. Einige Käufer einer neuen Immobilie lassen sich darauf ein, was mehr als dumm ist, denn der schwarze Peter wird weiter gegeben und kann im Vermietungsfall gravierende Folgen haben. Abgesehen davon, macht sich auch der Käufer mehrfach strafbar. Er wirkt an der Steuerhinterziehung aktiv mit und wickelt ein Rechtsgeschäft in einer Höhe ab, das in Spanien (ab 3 tsd. Euro) nicht mehr bar getätigt werden dürfte.

Spätestens, wenn ein Immobilieneigentümer eine solche wie oben beschrieben vermietet hat und sich dann entschliesst, sie zu verkaufen, kommt das böse Erwachen. Der Grundsatz "Kauf bricht Miete" gilt in Spanien nicht! Jeder Mieter hat ein Vorkaufsrecht. Dieses muss dem Mieter mit definierter Frist vom Eigentümer mit eingeschriebenem Brief eingeräumt werden. Tut er das nicht, kann der Mieter den Verkauf rückabwickeln lassen. Soll das Objekt nun wieder für 100 tsd. offiziell verkauft werden, wieder 100 tsd. unter der Hand fliessen, wurde die Rechnung ohne den Mieter gemacht. Denn diesem muss das Objekt für den offiziellen Verkaufspreis angeboten werden, da er das Vorkaufsrecht hat. Bei einem Marktwert von realen 200 tsd. wird sich der Mieter in der Sekunde drauf stürzen, wenn er nur etwas Verstand hat. Eine Finanzierung von seiner Bank ist ihm ebenso sicher. Für den Eigentümer gibt es in dem Fall nur eine Lösung: Die Immobilie zum Marktwert zu verkaufen und die Steuern nachzahlen, die er half dem Verkäufer zu sparen. Ein barmherziger Akt, aber kein cleverer.

Bauen ohne Baugenehmigung.

Bauen ohne Baugenehmigung, oder mit einer unvollständigen, ist Volkssport in Spanien. Daran hat auch die Immobilienkrise nichts geändert. Auf Fuerteventura sah und sieht überdies niemand so genau hin und solange kein erboster Nachbar oder geschäftlicher Konkurrent gegen den Bauherrn ins Feld zieht, passiert nichts. Die Gemeinden, die verantwortlich wären, überprüfen Baugenehmigung selten einmal. Den Abriss scheuen sie ggf. Warum Spanier gerne auf Baugenehmigungen pfeifen, liegt in der interessanten Gesetzeslage begründet: Nach 7 Jahren besitzt ein illegal errichtetes Objekt Bestandsschutz und darf nicht mehr abgerissen werden. Wer 7 Jahre durchhält, hat es geschafft, es sei denn, die Immobilie wurde im Naturschutzgebiet errichtet. Dann greift der Bestandsschutz nicht, weshalb immer mehr Promivillen, z.B. auch auf Mallorca, Besuch von Abrissunternehmen bekommen und teilweise oder ganz abgerissen werden. Siehe die Boris Becker Immobilie auf Mallorca. Für den Käufer einer Immobilie heisst das, genau prüfen, wie es mit der Baugenehmigung aussieht und zwar nicht nur, ob sie existiert, sondern ob sie auch in der Bauausführung eingehalten wurde. Daher auch den schönen Pool nicht vergessen, der kann gar nicht genehmigt sein oder nicht in der angelegten stattlichen Grösse.

Die Sache mit den Baumängeln.

Baumängel, was ist ein Baumangel? Ist bei den obigen Beispielen meist von einem handfesten gewerblichen Betrug zu sprechen, sieht die Situation hier ganz anders aus. Der redlichste spanische Verkäufer, kann einem deutschen Kunden eine Immobilie als errichtet unter den höchsten Qualitätsstandards anpreisen, ohne zu lügen, oder gar eine böse Absicht zu verfolgen. Spanier und vor allem Canarios, haben eine völlig andere Vorstellung von Qualität. Was für einen Deutschen oder Österreicher als handfester baulicher Mangel gelten würde, könnte auch vor einem spanischen Gericht als fachgerechte Ausführung durchgehen. Elektrische Leitungen werden diagonal, am kürzesten Weg, verlegt, 3-fach Verglasung ist höchster Standard, schwimmender Estrich unbekannt, Kälte- oder Wärmebrücken ebenso, Bodenplatten werden mit lose liegenden, oder gar ohne, Armierungsgitter auf den nackten Boden gegossen, Dampfsperren, Hinterlüftung, Isolierungen ein Fremdwort, ein Auszug, wie in Spanien gebaut wird. Den ersten Baumangel stellt der neue Eigentümer einer Immobilie meist im Badezimmer fest, wenn er Besuch von Kakerlaken bekommt, oder bei Starkregen die Kanalisation in sein Badezimmer entleert, denn Rückstauklappen werden nicht verbaut. Wer auf Fuerteventura eine Qualitätsimmobilie sein Eigentum nennen will, hat nur eine Möglichkeit: Selber bauen und das mit Facharbeitern aus DACH, die auch den Beton selber mischen, damit sich kein Sand vom Strand dort hinein verirrt.

Immobilien kaufen, erwerben und vererben auf Fuerteventura.

Immobilienbesitz in Spanien als Deutscher oder Österreicher vererben.

Immobilien ohne Tränen erben.

Ohne Firmenkonstruktion wird die Trauer auf jeden Fall sehr gross.

Deutschland und besonders Österreich ist für Erben ein Steuerparadies. Nirgends kann in Europa so günstig geerbt werden. Daher machen sich auch dort wenige im Vorfeld steuerliche Gedanken über ihren Nachlass. In Spanien kann das aber richtig teuer werden. Bis zu 80% kassiert der Staat. Daher wird das Erbe oft gar nicht erst angetreten. Der Steuersatz reduziert sich wenn z.B. eine unverheiratete Tochter erbt, ein Erbe behindert ist etc. Das ist eben Spanien. Aber es kommt noch schlimmer: In Erbschaftssachen existiert zwischen Spanien und Deutschland kein Doppelbesteuerungsabkommen.

Die beste Lösung, eine zu vererbende Immobilie vor der Gier der Staatskassen in Sicherheit zu bringen, ist eine "Sociedad de responsabilidad limitada", kurz srl, zu gründen und in diese die Immobilie einzubringen. Spezialisierte Anwalts- und Steuerberater Kanzleien setzen diese übliche und legale Konstruktion um. Erblasser in Spe, die sich in das Thema einlesen wollen, finden auf der Buchseite Tipps dazu.


Insider Tipp

Kein Immobilienkauf ohne solide Prüfung durch vertrauensvolle Profis.

Immobilienbetrug im Grossen und Kleinen ist in Spanien an der Tagesordnung. Vieles wird von den Akteuren ohne das geringste Unrechtsbewusstsein "gedreht", weil es eben so üblich ist. Inoffizielle Geldflüsse u.ä. werden als völlig normal angesehen, nur sollte sich niemand auf dieses Spiel einlassen. Die Zeiten, wo nicht so genau hingesehen wurde, sind vorbei.

Keine Immobilie ohne detaillierte Prüfung kaufen und die sollte auf mehreren Ebenen erfolgen: Rechtlich und technisch. Wird ein hochpreisiges Objekt erworben, ist das Engagieren eines Bausachverständigen aus DACH ratsam. Wer das nicht tut, spart an der falschen Sache. Rechtlich in Bezug auf Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit usw. sollte eine spezialisierte Anwaltskanzlei mit der Prüfung beauftragt werden. Es empfiehlt sich eine Kanzlei aus Gran Canaria, noch besser der Peninsula, zu beauftragen, um das enge Beziehungsgeflecht von Fuerteventura zu durchtrennen. Der untadelige Ruf der Kanzlei sollte ebenso recherchiert werden, nicht von prominenten Namen täuschen lassen. Ein Nachfahre des Legend umrahmten Don Gustavo Winter, der Anwalt Juan Miguel Winter-Althaus, wurde beispielsweise 2015 von der Staatsanwaltschaft Las Palmas de Gran Canaria per Haftbefehl wegen Immobilienbetrügereien gesucht. Er wurde beschuldigt, sich rund 3 mio Euro bei einem Mietshaus am Playa de las Canteras abgezweigt zu haben.

Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich. Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich. Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich. Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich. Immobilienkauf, mieten und vermieten – völlig anders als in Deutschland oder Österreich.
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